부동산 개발에 따른 PFV와 AMC를 위한 관련 법률 검토

1.    부동산개발을 「법인세법」 제51조의2제1항제6호에 의거한 특수목적회사를 설립하여 수행하고자 할 경우 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률에 따르면

A.   AMC가 될 개발사의 자격요건   (부동산개발법 시행령 제6조)

i.  PFV로부터 「법인세법 시행령」 제86조의2제5항제2호에 따라 자산의 관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 위탁받을 것

B.   등록기준

i.  전용면적이 33제곱미터 이상인 사무실

ii. 상근하는 부동산개발 전문인력 5명 이상을 확보한 자

C.   PFV관련 사항

i.  부동산개발법 관련 내용은 아래 3. (5억이상, AMC위탁) 참조

ii. 법인세법 제51조의2 제1항 제6호 / 법인세법 시행령 제86조의2제5항

1. 자본금이 50억원 이상일 것

2. 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 다음 각목의 1에 해당하는 자(이하 이 조에서 "자산관리회사"라 한다)에게 위탁할 것

가. 당해 회사에 출자한 법인

나. 당해 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인

3. 자금관리업무를 「신탁업법」에 의한 신탁업을 영위하는 금융기관(이하 이 조에서 "자금관리사무수탁회사"라 한다)에게 위탁할 것

4. 주주가 제4항 각 호의 요건을 갖출 것. 이 경우 "발기인"을 "주주"로 본다.

금융기관 지분 5% 이상  [한국산업은행, 중소기업은행, 한국수출입은행, 농업협동조합중앙회(신용사업에 한정한다), 수산업협동조합중앙회(신용사업에 한정한다), 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 및 투자중개업자와 상호저축은행중앙회(지급준비예탁금에 한한다), 상호저축은행, 보험회사, 신탁업자, 주택금융신용보증기금, 한국수출보험공사, 신용보증재단, 새마을금고연합회, 중소기업창업투자회사, 예금보험공사 및 정리금융기관, 유동화전문회사, 대부업자로 등록한 법인, 근로복지공단(근로자 신용보증 지원사업에서 발생한 구상채권에 한정한다), 한국자산관리공사(부실채권정리기금을 포함 한다), 농업협동조합자산관리회사]

5. 법인설립등기일부터 2월 이내에 다음 각목의 사항을 기재한 명목회사설립신고서에 기획재정부령이 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고할 것

가. 정관의 목적사업

나. 이사 및 감사의 성명ㆍ주민등록번호

다. 자산관리회사의 명칭

라. 자금관리사무수탁회사의 명칭

2.    부동산개발업 등록의 기본

A. 자본금 5억이상

B. 일정규무이상 전문인력 확보

제4조(부동산개발업의 등록 등)

① 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 국토해양부장관에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2008.2.29, 2008.3.21>

1. 국가·지방자치단체

2. 대한주택공사, 한국토지공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 자

3. 「지방공기업법」에 따른 지방공사 및 지방공단(이하 “지방공기업”이라 한다)

4. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자(주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한한다)

5. 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자

②제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등록절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 자본금이 5억원(개인인 경우에는 영업용자산평가액이 10억원) 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것

2. 대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것

③부동산개발업을 영위하려는 자가 부동산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인을 설립한 경우에는 제2항에도 불구하고 등록요건이나 그 밖에 필요한 사항은 따로 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

④토지소유자는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 보며, 공동사업주체 간의 구체적인 업무·비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.

3.     특수목적법인을 설립한 경우 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제4조  중 3항과 시행령 제6조에 의거하여 개발사업을 수행 함.

A.     법 제4조 ③부동산개발업을 영위하려는 자가 부동산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인을 설립한 경우에는 제2항에도 불구하고 등록요건이나 그 밖에 필요한 사항은 따로 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

B.      시행령 제6조(특수목적법인의 등록 등)

① 법 제4조제3항에서 "대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인을 말한다.<개정 2008.7.29>

3. 「법인세법」 제51조의2제1항제6호에 따른 투자회사

② 법 제4조제3항에 따른 부동산개발을 위하여 설립한 상근 임직원이 없는 특수목적법인은 법 제4조제1항에 따라 부동산개발업의 등록을 하려면 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.<개정 2008.7.29>

1. 자본금이 5억원 이상일 것

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로서 전용면적이 33제곱미터 이상인 사무실 및 상근하는 부동산개발 전문인력 5명 이상을 확보한 자와 자산의 투자ㆍ운용 또는 자산의 관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 위탁하는 계약을 체결하였을 것

다. 제1항제3호에 해당하는 투자회사로부터 「법인세법 시행령」 제86조의2제5항제2호에 따라 자산의 관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 위탁받은 자산관리회사

4.     등록 요건   시행령 6조 특수목적법인의 등록

제4조(부동산개발업의 등록요건)

① 법 제4조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다.

1. 법인

가. 주식회사인 경우에는 자본금 5억원

나. 주식회사 외의 회사인 경우에는 출자금 5억원

다. 가목 및 나목 외의 법인인 경우에는 총자산에서 총부채를 뺀 금액 5억원

2. 개인    영업용자산평가액 10억원

② 법 제4조제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 것을 말한다.

1. 전용면적 33제곱미터 이상의 사무실을 확보할 것

2. 법 제5조제1항에 따른 부동산개발 전문인력(이하 "부동산개발 전문인력"이라 한다) 2명 이상이 상근할 것. 이 경우 외국인인 부동산개발 전문인력은 「출입국관리법 시행령」 별표 1에 따른 주재, 기업투자 또는 무역경영의 체류자격을 갖춘 자이어야 한다.

③ 외국에 주된 영업소를 두고 있는 외국인이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인이 부동산개발업의 등록을 하려면 「상법」 제614조에 따라 영업소를 설치하고 등기를 하여야 한다.

제5조(부동산개발업의 등록절차)

① 법 제4조제1항에 따라 부동산개발업의 등록을 하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 사항이 적혀 있는 부동산개발업 등록신청서를 국토해양부장관에게 제출하여야 한다.<개정 2008.2.29>

1. 상호

2. 대표자

3. 영업소 소재지

4. 법인등록번호(주민등록번호)

5. 국적 또는 소속 국가명

6. 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 사항

② 국토해양부장관은 제1항에 따라 등록신청서를 제출한 자에 대한 등록적격 여부를 심사하기 위하여 필요한 경우에는 등록요건에 관하여 실제 확인을 할 수 있다.<개정 2008.2.29>

제6조(특수목적법인의 등록 등)

① 법 제4조제3항에서 "대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인을 말한다.<개정 2008.7.29>

1. 「부동산투자회사법」 제2조제1호나목 또는 다목에 따른 위탁관리부동산투자회사 또는 기업구조조정부동산투자회사

2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른 부동산집합투자기구 중 투자회사

3. 「법인세법」 제51조의2제1항제6호에 따른 투자회사

② 법 제4조제3항에 따른 부동산개발을 위하여 설립한 상근 임직원이 없는 특수목적법인은 법 제4조제1항에 따라 부동산개발업의 등록을 하려면 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.<개정 2008.7.29>

1. 자본금이 5억원 이상일 것

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로서 전용면적이 33제곱미터 이상인 사무실 및 상근하는 부동산개발 전문인력 5명 이상을 확보한 자와 자산의 투자ㆍ운용 또는 자산의 관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 위탁하는 계약을 체결하였을 것

가. 제1항제1호에 해당하는 회사로부터 「부동산투자회사법」 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 자산관리회사

나. 제1항제2호에 해당하는 투자회사로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제184조제2항에 따라 해당 투자회사재산의 운용업무를 하는 집합투자업자

다. 제1항제3호에 해당하는 투자회사로부터 「법인세법 시행령」 제86조의2제5항제2호에 따라 자산의 관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 위탁받은 자산관리회사

3. 「법인세법」 제51조의2제1항제6호에 따른 투자회사

第51條의2(流動化專門會社등에 대한 所得控除) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 內國法人이 大統領令이 정하는 配當可能利益의 100分의 90이상을 配當한 경우 그 금액은 당해 事業年度의 소득금액에서 이를 공제한다.<개정 2000.12.29 , 2001.12.31 , 2003.12.30 , 2004.1.29 , 2004.12.31 , 2005.12.31 , 2006.12.30 >

1. 「자산유동화에 관한 법률」에 따른 유동화전문회사

2. 「간접투자자산 운용업법」에 따른 투자회사, 사모투자전문회사 및 투자목적회사

3. 「기업구조조정 투자회사법」에 따른 기업구조조정투자회사

4. 「부동산투자회사법」에 따른 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사

5. 「선박투자회사법」에 따른 선박투자회사

5의2. 「임대주택법」에 따른 특수목적법인 등으로서 대통령령이 정하는 법인

5의3. 「문화산업진흥 기본법」에 따른 문화산업전문회사

5의4. 「해외자원개발 사업법」에 따른 해외자원개발투자회사 및 해외자원개발투자전문회사

6. 제1호 내지 제5호 및 제5호의2 내지 제5호의4와 유사한 투자회사로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 법인일 것

가. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본시설투자, 자원개발 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것

나. 본점외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근인 임원을 두지 아니할 것

다. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것

라. 「상법」 그 밖의 법률의 규정에 의한 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것

마. 발기인이 「기업구조조정 투자회사법」 제4조제2항 각호의 1에 해당하지 아니하고 대통령령이 정하는 요건을 충족할 것

바. 이사가 「기업구조조정 투자회사법」 제12조 각호의 1에 해당하지 아니할 것

사. 감사는 「기업구조조정 투자회사법」 제17조의 규정에 적합할 것. 이 경우 동조중 "기업구조조정투자회사"는 "회사"로 본다.

아. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령이 정하는 요건을 충족할 것

②제1항의 규정은 이 법 또는 「조세특례제한법」에 의하여 배당을 받은 주주등에 대하여 그 배당에 대한 소득세 또는 법인세가 비과세되거나 당해 배당을 지급하는 내국법인이 주주등의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 법인인 경우에는 이를 적용하지 아니한다.<신설 2005.12.31 >

③第1項의 規定을 적용받고자 하는 者는 大統領令이 정하는 바에 따라 所得控除申請을 하여야 한다.<개정 2005.12.31 >

[본조신설 1999.12.28]

법인세법 시행령」 제86조의2제5항

제86조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) ①법 제51조의2제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 배당가능이익"이라 함은 기업회계기준에 따라 작성한 재무제표상의 법인세비용 차감후 당기순이익에 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고, 「상법」 제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액을 말한다. 이 경우 당기순이익, 이월이익잉여금 및 이월결손금 중 유가증권평가에 따른 손익은 제외하되, 「간접투자자산 운용업법」에 따른 투자회사의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2000.12.29 , 2001.12.31 , 2003.12.30 , 2005.2.19 , 2008.2.22 >

②법 제51조의2제1항제5호의2에서 "대통령령이 정하는 법인"이라 함은 임대사업을 목적으로 「임대주택법 시행령」 제14조제4항제4호의 규정에 따른 요건을 갖추어 설립된 법인을 말한다.<신설 2006.2.9 , 2008.6.20 >

③법 제51조의2제1항제1호 내지 제5호 및 제5호의2 내지 제5호의4와 유사한 투자회사가 「주택법」에 따라 주택건설사업자와 공동으로 주택건설사업을 수행하는 경우로서 그 자산을 주택건설사업에 운용하고 해당 수익을 주주에게 배분하는 때에는 법 제51조의2제1항제6호가목의 요건을 갖춘 것으로 본다.<신설 2007.2.28 , 2008.2.22 >

④법 제51조의2제1항제6호마목에서 "대통령령이 정하는 요건"이라 함은 다음 각호의 요건을 말한다.<신설 2004.3.22 , 2005.7.15 , 2006.2.9 >

1. 발기인 중 1인 이상이 다음 각목의 어느 하나에 해당할 것

가. 제61조제2항제1호 내지 제12호ㆍ제21호 및 제34호의 어느 하나에 해당하는 금융기관(이하 이 조에서 "금융기관"이라 한다)

나. 「국민연금법」에 의한 국민연금관리공단(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에 한한다)

2. 제1호가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 100분의 5(제1호가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 다수인 경우에는 이를 합산한다) 이상의 자본금을 출자할 것

⑤법 제51조의2제1항제6호아목에서 "대통령령이 정하는 요건"이라 함은 다음 각 호의 요건을 말한다.<신설 2004.3.22 , 2005.2.19 , 2005.7.15 , 2007.2.28 , 2008.2.29 >

1. 자본금이 50억원 이상일 것. 다만, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에는 10억원 이상일 것

2. 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 다음 각목의 1에 해당하는 자(이하 이 조에서 "자산관리회사"라 한다)에게 위탁할 것

가. 당해 회사에 출자한 법인

나. 당해 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인

3. 자금관리업무를 「신탁업법」에 의한 신탁업을 영위하는 금융기관(이하 이 조에서 "자금관리사무수탁회사"라 한다)에게 위탁할 것

4. 주주가 제4항 각 호의 요건을 갖출 것. 이 경우 "발기인"을 "주주"로 본다.

5. 법인설립등기일부터 2월 이내에 다음 각목의 사항을 기재한 명목회사설립신고서에 기획재정부령이 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고할 것

가. 정관의 목적사업

나. 이사 및 감사의 성명ㆍ주민등록번호

다. 자산관리회사의 명칭

라. 자금관리사무수탁회사의 명칭

⑥법 제51조의2제1항제6호에 해당하는 법인이 제5항제5호의 규정에 의하여 신고한 후에 이사ㆍ감사 및 주주가 법 제51조의2제1항제6호바목ㆍ사목 및 이 영 제5항제4호의 요건을 충족하지 못하게 되는 경우로서 그 사유가 발생한 날부터 1월 이내에 당해 요건을 보완하는 경우에는 그 법인은 당해 요건을 계속 충족하는 것으로 본다.<신설 2004.3.22 , 2007.2.28 , 2008.2.22 >

⑦법 제51조의2제1항제6호에 해당하는 법인이 제5항제5호의 규정에 의하여 신고한 후에 동호 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항이 변경된 경우에는 그 법인은 변경사항이 발생한 날부터 2주 이내에 당해 변경사항을 기재한 명목회사변경신고서에 기획재정부령이 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.<신설 2004.3.22 , 2007.2.28 , 2008.2.29 >

⑧법 제51조의2제1항의 규정에 의하여 공제하는 배당금상당액이 당해 사업연도의 소득금액을 초과하는 경우 당해 초과금액은 이를 없는 것으로 본다.

⑨법 제51조의2제1항의 규정을 적용받고자 하는 법인은 법 제60조의 규정에 의한 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 소득공제신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.<개정 2001.12.31 , 2008.2.29 >

⑩법 제51조의2제2항에서 "대통령령이 정하는 기준에 해당하는 법인"이라 함은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 법인을 말한다.<신설 2006.2.9 >

1. 사모방식으로 설립되었을 것

2. 개인 2인 이하 또는 개인 1인 및 그 친족(이하 이 호에서 "개인등"이라 한다)이 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 95 이상의 주식등을 소유할 것. 다만, 개인등에게 배당 및 잔여재산의 분배에 관한 청구권이 없는 경우를 제외한다.

[본조신설 1999.12.31]

ps. AMC의 등록기준에 자본금 요건은 없어보이는데, 여타 자료에 3억원이란 기준은 어디에서 왔는지

⇒ ① PFV사업에서 부동산개발업법상에 해당하는 사업을 영위하고자 할 경우에만 해당할 것입니다. 따라서 프로젝트 사안별로 판단하여야 할 것입니다.
그리고 PS에서 AMC자본을 3억정도라고 많이 하는데 기준은 없습니다. 단지 개인적인 의견으로는 PFV 프로젝트를 수행하여 본 결과 건설출자사들이 사전에 투입되었던 자산성(사무실 집기 및 임차료 등)을 AMC가 인수하기 위하여서는 한 3억정도의 자금이 필요하더라구요.....

② 경험에 의하면 사전 투입비 중 경비성은 조성원가 또는 공사비에 산입하고 자산성은 AMC가 인수하여 사전투입비용을 정산하여야 할 것입니다.
대부분 PFV 설립전에 건설출자사들은 1년 내지 2년의 준비기간(사업적측면의 당성용역, 사업제안, 사업계획서, 수지분석 MOU, MOA등 기술적측면에서 환경, 교통, 지구단위계획, 재해, 재난등의 용역, 건축의 인허가등, 재무적(금융) 측면에서 분양성감정, Sensitivity, Term sheet등의 많은 시간이 소요되는 만큼 그 기감에 건설컨소시엄사간의 사업준비를 위한 유무형의 자금이 투입됨. 따라서 AMC 자본금을 1억내지 2억정도로 설립하는 경우 사전투입비의 정산에 어려움이 발생한 경험이 있습니다.
단순히 경험칙상 의견입니다.

③ AMC의 자본금 3억원 이상이어야 하는가? 라는 질문 같은데요
상법상 최소 요건만 채우면 되는 것으로 알고 있습니다. 제가 관여한 프로젝트 2개 AMC는 모두 자본금 1억이거든요. 그리고 PFV설립전 사전투입비용은 AMC자본금에서 빠져나가는 것이 아니라 SPC 자본금에서 빠져나갑니다. SPC는 최소 50억이상이잖아요.. 거기에서 나간다는 얘기입니다. 그리고 AMC에서는 돈을 쓰지만 그 돈은 SPC의 자산관리를 하면서 사용하는 돈이기에 비용으로 인정을 받는 부분과 인정을 못 받는 부분이 있습니다. 비용으로 인정을 받는 부분은 SPC에서 자산관리계약에 의거 돈을 다 받습니다. 그리고 받는 부분에 어느정도 이익을 붙여서 받아야 하는거구요. 즉 AMC 자본금은 SPC에서 받기 전에 미리 비용을 지출하면서 버틸정도의 금액만 있으면 된다는 거지요. 그 기준이 대략 3억정도면 충분하겠다라는 경험칙에서 나온 금액 같습니다.
뭐 자본금 1억은 약간 약하지만 대부분 SPC에서 직접 나가기때문에 직원들 출장, 월급 등 한달만 버틸 수 있는 금액이면 되니깐요 뭐 1억정도도 괜찮고, 3억은 너무 충분하네요.

-끝-